啟德新居屋折後呎價或破萬 位處名校網惟乏配套

房委會今年首季將推售約4,400伙新居屋樓花，預計包括啟德及長沙灣2個位置優越的新居屋市區盤，料折後呎價勢破萬元創新高。呎價勢破萬元的啟德新居屋，臨近沙中線啟德站，位處名校網，與豪宅為鄰，但目前區內社區配套、以至交通基建均匱乏，要購買日用品須露天步行至少10分鐘往屋邨商場，區內茶餐廳及快餐店的選擇亦不多。

近年私樓樓價屢創新高，啟德發展區、南昌站上蓋等新落成私樓項目，呎價逾2萬元；二手物業樓價亦高企，本報翻查去年底啟德一帶成交資料，8年樓齡的新蒲崗譽‧港灣，實用呎價約1.6萬至1.7萬元；樓齡較舊的麗晶花園呎價約1.2萬元。

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若今期居屋按慣例，以市價7折推售，預計3個項目呎價均高見逾1.1萬元，意味500呎單位或索價550萬元。若以網上按揭計算機運算（按揭成數9成、還款期20年、按揭利率2.15%），料月供近2.54萬元，供款佔去年居屋申請的家庭入息上限5.2萬元近半，超出房委會門檻。

根據機制，如白表家庭未能符合負擔能力基準，房委會可提供更高折扣。以去年標準假設，今期居屋要符合申請家庭入息上限5.2萬元的負擔力，最貴只能賣450萬元，呎價約9,000餘元，才恰好供樓開支佔入息4成；而居屋的售價若為450萬元，折扣率則要調低到6折。

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新居屋配套設施欠佳

記者上周五（2月2日）到啟德發展區視察，新居屋屋苑約有700個單位，共3座，已圍板並正進行工程，比鄰是市建局的煥然壹居，對面一街之隔是港人港地樓盤啟德1號，項目附近亦有多個呎價逾兩萬元的豪宅新盤，正大興土木；項目對出的沐安街路面充斥黃泥，塵土飛揚，地盤車輛不停進出，目前只有1條小巴線來往啟德發展區及九龍灣，但班次較疏落。

然而，屋苑具交通優勢，位處啟德心臟地帶，預計居屋2019年落成時，沙中線第1期已通車，屆時由啟德站出發往紅磡站，只是4站之遙；車站出入口與居屋項目只有3分鐘路程，非常便利。但現時沙中仍在動工，規劃中的車站廣場仍是黃土一片，嚴禁路人進入。

根據房委會文件資料，新項目設戶外休憩用地、兒童遊樂場，以及少量小型商舖，沒有商場及街市，最近要露天徒步10分鐘往晴朗商場、或徒步15分鐘往麗晶花園。由於近期有多個住宅項目落成，晴朗商場只有4間餐廳及2間快餐店，料不足以滿足該區需求，至於圖書館、體育館、泳池等配套更是欠奉，需跨區享用文康設施。

啟德居屋還有一大優勢，料受父母追捧，因新屋苑位處九龍城區34校網內，是全港最矚目的小一校網之一，區內名校林立，有陳瑞祺（喇沙）小學、協恩中學附小、聖羅撒學校、馬頭涌官小等，多間學校均與區內老牌中學有聯繫，學習環境較佳。